Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 erfolgt in einem Kontext, in dem der seit 2022 steigende Zinssatz die Rentabilitätsgleichgewichte verändert hat. Strategien, die mit Zinssätzen unter 1,5 % funktionierten, erzielen nicht mehr die gleichen Ergebnisse, wenn die Kreditkosten sich verdoppelt oder sogar verdreifacht haben. Das Verständnis dieser neuen Parameter ermöglicht es, ein langfristig tragfähiges Projekt zu entwickeln.
Netto-Rentabilität 2024: Was die Kosten wirklich verändern
Die meisten Analysen konzentrieren sich auf die Bruttorendite, die berechnet wird, indem die jährliche Miete durch den Kaufpreis geteilt wird. Dieses Verhältnis verschleiert eine komplexere Realität. Die Netto-Rentabilität nach Kosten umfasst die Grundsteuer, die Verwaltungskosten, die Versicherung, die Instandhaltungsarbeiten und die Besteuerung der Mieteinnahmen.
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Die ANIL weist in ihrem Mietmarktbarometer 2024 auf einen erhöhten Druck auf die Netto-Rentabilität kleiner Flächen in angespannten Lagen hin. Die Mieten sind dort durch den Markt gedeckelt, während die Kosten erheblich steigen. Ein in einer großen Agglomeration gekauftes Studio kann eine attraktive Bruttorendite aufweisen, während es nach Berücksichtigung aller Ausgaben einen negativen Cashflow erzeugt.
Für Investoren, die zwischen 2020 und 2022 zu niedrigen Zinsen gekauft haben, wird die Situation noch komplizierter. Die Wohnungseigentumskosten, die Arbeiten zur energetischen Sanierung und die Erhöhung der lokalen Besteuerung belasten bereits enge Margen. Die verfügbaren Ressourcen auf investisseurs-immobiliers.fr erläutern diese Berechnungsmechanismen, die auf verschiedene Arten von Immobilien angewendet werden.
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Thermische Durchlässe und DPE-Klassifizierung: Abwägen zwischen Abschlag und Renovierungskosten
Seit dem Inkrafttreten des Verbots der Vermietung von Wohnungen der Klasse G im Jahr 2023 hat sich der Markt gewandelt. Die Notare von Frankreich berichten in ihrem Konjunkturbericht vom März 2024 von einem signifikanten Anstieg der Verkaufsangebote von Wohnungen der Klassen F und G in großen Agglomerationen. Dieser Verkaufsdruck schafft einen realen Abschlag auf energieintensive Immobilien.
Die Gelegenheit scheint offensichtlich: günstiger kaufen, renovieren und dann mit Gewinn vermieten oder verkaufen. Die Realität erfordert jedoch eine genauere Berechnung.
- Die Kosten für energetische Sanierungen hängen stark von der bestehenden Bausubstanz ab. Die Isolierung eines Haussmann-Gebäudes kostet deutlich mehr als ein Pavillon aus den 1970er Jahren, für einen manchmal gleichwertigen DPE-Klassengewinn.
- Die öffentlichen Fördermittel (insbesondere MaPrimeRénov’) wurden 2024 verstärkt, decken jedoch nur einen Teil der Arbeiten ab und sind an Einkommens- und Wohnungsarten gebunden.
- Eine in F klassifizierte, auf D oder C renovierte Immobilie gewinnt an Mietwert und Vermögenswert, aber die Rentabilität hängt vom lokalen Markt ab. In einer Stadt, in der die Mieten stagnieren, kompensiert der Mietgewinn nach der Renovierung nicht immer die Kosten der Arbeiten.
Die vorsichtigste Strategie besteht darin, Immobilien anzustreben, bei denen die Renovierung technisch einfach ist (Heizkesselwechsel, Dachbodendämmung, Fenster) anstatt aufwendige Sanierungen. Die von den Notaren von Frankreich beobachtete Neuausrichtung auf bereits in D oder besser klassifizierte Immobilien spiegelt diese Vorsicht bei erfahrenen Investoren wider.
Vermietungsinvestitionen und Besteuerung: das richtige Regime bereits beim Kauf wählen
Das steuerliche Regime, das auf Mieteinnahmen angewendet wird, bestimmt einen signifikanten Teil der Netto-Rentabilität. Zwei große Optionen strukturieren die Wahl.
Unmöblierte Vermietung und Grundstücksregime
Bei unmöblierter Vermietung werden die Einnahmen als Grundstückseinnahmen besteuert. Das Mikro-Grundstücksregime (anwendbar unter einer bestimmten Schwelle von jährlichen Mieteinnahmen) bietet einen Pauschalabzug. Das reale Regime ermöglicht es, die tatsächlichen Kosten abzuziehen: Kreditzinsen, Arbeiten, Verwaltungskosten. Das reale Regime wird vorteilhaft, sobald die Kosten den Pauschalabzug überschreiten, was häufig der Fall ist, wenn ein Kredit läuft.
Möblierte Vermietung und LMNP-Status
Der Status des nicht professionellen möblierten Vermieters (LMNP) ermöglicht es, die Immobilie und die Möbel buchhalterisch abzuschreiben, was die Besteuerung der Mieten über mehrere Jahre reduziert oder sogar aufhebt. Dieser Abschreibungsmechanismus stellt einen starken steuerlichen Hebel dar, erfordert jedoch eine genauere Buchführung und spezifische Erklärungspflichten.
Die Wahl zwischen diesen Regimen sollte idealerweise vor dem Kauf getroffen werden, da sie den zu suchenden Immobilientyp, das Budget für Renovierungen und die rechtliche Struktur des Projekts beeinflusst. Ein Wechsel von einem Regime zum anderen während des Prozesses ist möglich, bringt jedoch administrative Auflagen mit sich.
SCI und SCPI: zwei Vehikel für zwei patrimoniale Logiken
Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts für Immobilien (SCI) ermöglicht es, ein Eigentum mit mehreren Gesellschaftern zu halten, die Vermögensübertragung zu erleichtern und die Körperschaftsteuer zu wählen. Sie eignet sich für Investoren, die ein Immobilienvermögen langfristig aktiv verwalten möchten, insbesondere im familiären Kontext.
Die SCPI funktioniert nach einem gegensätzlichen Prinzip: Der Investor kauft Anteile an einem Fonds, der ein Portfolio von Immobilien hält und verwaltet. Die ausgeschüttete Rendite hängt von den Mieten ab, die die Verwaltungsgesellschaft netto nach Abzug der Gebühren erhält. Dieses Vehikel eliminiert die direkte Mietverwaltung und ermöglicht den Zugang zu gewerblichem Immobilien (Büros, Geschäfte, Gesundheit) mit deutlich niedrigeren Einstiegspreisen als bei einem direkten Kauf.
Jede Struktur verfolgt ein anderes Ziel. Die SCI bietet Kontrolle und steuerliche Flexibilität zu Lasten einer aktiven Verwaltung. Die SCPI bietet Diversifikation und Passivität zu Lasten von Verwaltungskosten und einer geringeren Liquidität als bei klassischen Finanzanlagen.
Die Immobilieninvestition im Jahr 2024 beruht weniger auf der Wahl des richtigen Stadtteils als auf der Beherrschung von drei technischen Parametern: der Berechnung der Netto-Rentabilität nach tatsächlichen Kosten, dem für das Projekt geeigneten steuerlichen Regime und der Fähigkeit, die tatsächlichen Kosten einer energetischen Renovierung zu bewerten. Eine gut gestaltete Tabelle schützt besser als eine Intuition über den Standort.