Vastgoedbeleggingen in 2024 vinden plaats in een context waarin de stijging van de rente, die sinds 2022 is begonnen, de rendabiliteitsbalansen heeft gewijzigd. De strategieën die werkten met rentes onder de 1,5% leveren niet meer dezelfde resultaten op nu de kredietkosten zijn verdubbeld of zelfs verdrievoudigd. Het begrijpen van deze nieuwe parameters stelt ons in staat om een project op te bouwen dat op lange termijn houdbaar is.
Netto-rendabiliteit in 2024: wat de kosten echt veranderen
De meeste analyses richten zich op het bruto rendement, berekend door de jaarlijkse huur te delen door de aankoopprijs. Deze ratio verbergt een complexere realiteit. De netto-rendabiliteit na kosten omvat de onroerendezaakbelasting, beheerskosten, verzekering, onderhoudswerkzaamheden en belasting op huurinkomsten.
Verder lezen : De beste natuurlijke bestemmingen in Frankrijk voor een totale onderdompeling
De ANIL meldt in zijn barometer 2024 van de huurmarkten een verhoogde spanning op de netto-rendabiliteit van kleine oppervlakten in krappe gebieden. De huren zijn daar door de markt begrensd, terwijl de kosten aanzienlijk stijgen. Een studio gekocht in een grote agglomeratie kan een aantrekkelijk bruto rendement tonen, terwijl het een negatieve cashflow genereert zodra alle uitgaven zijn meegerekend.
Voor investeerders die tussen 2020 en 2022 met lage rentes hebben gekocht, wordt de situatie nog gecompliceerder. De kosten van de vereniging van eigenaren, de werkzaamheden voor energienormen en de stijging van de lokale belasting drukken op al krappe marges. De beschikbare informatie op investisseurs-immobiliers.fr legt deze rekenmechanismen uit die van toepassing zijn op verschillende soorten onroerend goed.
Lees ook : De beste educatieve bronnen voor scholen in de Hauts-de-Seine
Thermische doorlatendheid en DPE-classificatie: afwegen tussen waardevermindering en renovatiekosten
Sinds de huurverbod voor woningen met classificatie G, dat in 2023 van kracht is geworden, is de markt veranderd. De Notarissen van Frankrijk rapporteren in hun conjunctuurnota van maart 2024 een significante stijging van het aantal te koop aangeboden woningen met classificatie F en G in grote agglomeraties. Deze verkoopdruk creëert een werkelijke waardevermindering van energie-intensieve onroerende goederen.
De kans lijkt duidelijk: goedkoper kopen, renoveren en vervolgens verhuren of doorverkopen met een meerwaarde. De realiteit vereist een nauwkeurigere berekening.
- De kosten van energierenovatie hangen sterk af van het bestaande gebouw. Het isoleren van een Haussmanniaans gebouw kost veel meer dan een woning uit de jaren 1970, voor een soms gelijkwaardige DPE-classificatiewinst.
- De publieke subsidies (vooral MaPrimeRénov’) zijn in 2024 versterkt, maar dekken slechts een deel van de werkzaamheden en zijn afhankelijk van inkomenscriteria en het type woning.
- Een F-geclassificeerd goed dat gerenoveerd is naar D of C, wint aan huurwaarde en patrimoniale waarde, maar het rendement op investering hangt af van de lokale markt. In een stad waar de huren stagneren, compenseert de huurverhoging na renovatie niet altijd de kosten van de werkzaamheden.
De meest voorzichtige strategie is om te richten op onroerend goed waar de renovatie technisch eenvoudig is (vervanging van de ketel, isolatie van de zolder, timmerwerk) in plaats van zware rehabilitaties. De verschuiving naar onroerend goed dat al geclassificeerd is als D of beter, zoals waargenomen door de Notarissen van Frankrijk, weerspiegelt deze voorzichtigheid bij ervaren investeerders.
Huurinvesteringen en belasting: kies het juiste regime vanaf de aankoop
Het belastingregime dat van toepassing is op huurinkomsten bepaalt een aanzienlijk deel van de netto-rendabiliteit. Twee grote opties structureren de keuze.
Ongemeubileerde verhuur en vastgoedregime
Bij ongemeubileerde verhuur worden de inkomsten belast als vastgoedinkomsten. Het micro-vastgoedregime (toepasbaar onder een bepaalde drempel van jaarlijkse huurinkomsten) biedt een forfaitaire aftrek. Het werkelijke regime maakt het mogelijk om de werkelijke kosten af te trekken: rente op leningen, werkzaamheden, beheerskosten. Het werkelijke regime wordt voordelig zodra de kosten de forfaitaire aftrek overschrijden, wat vaak het geval is wanneer er een lening loopt.
Gemeubileerde verhuur en LMNP-status
De status van niet-professionele verhuurder in gemeubileerde verhuur (LMNP) maakt het mogelijk om het goed en de meubels boekhoudkundig af te schrijven, wat de belasting op de huren gedurende meerdere jaren vermindert of zelfs annuleert. Dit afschrijvingsmechanisme vormt een krachtige fiscale hefboom, maar vereist een striktere boekhouding en specifieke aangifteverplichtingen.
De keuze tussen deze regimes gebeurt idealiter vóór de aankoop, omdat het invloed heeft op het type onroerend goed dat moet worden gezocht, het budget voor werkzaamheden en de juridische structuur van het project. Overstappen van het ene regime naar het andere tijdens het proces is mogelijk, maar genereert administratieve lasten.
SCI en SCPI: twee voertuigen voor twee patrimoniale logica’s
De burgerlijke vastgoedmaatschappij (SCI) maakt het mogelijk om een goed met meerdere aandeelhouders te bezitten, de patrimoniale overdracht te vergemakkelijken en te kiezen voor vennootschapsbelasting. Het is geschikt voor investeerders die een vastgoedpatrimonium op lange termijn actief willen beheren, met name in een familiale logica.
De SCPI werkt op een tegenovergesteld principe: de investeerder koopt aandelen van een fonds dat een portefeuille van onroerend goed bezit en beheert. Het rendement dat wordt uitgekeerd, hangt af van de huren die door de beheersmaatschappij worden ontvangen, netto van kosten. Dit voertuig elimineert de directe huurbeheer en maakt toegang tot commercieel vastgoed (kantoren, winkels, gezondheidszorg) mogelijk met veel lagere instapbedragen dan een directe aankoop.
Elke structuur beantwoordt aan een ander doel. De SCI biedt controle en fiscale flexibiliteit ten koste van actieve beheer. De SCPI biedt diversificatie en passiviteit ten koste van beheerskosten en een beperktere liquiditeit dan traditionele financiële beleggingen.
Vastgoedbeleggingen in 2024 zijn minder afhankelijk van de keuze van de juiste buurt dan van de beheersing van drie technische parameters: de berekening van de netto-rendabiliteit na werkelijke kosten, het fiscale regime dat is aangepast aan het project, en het vermogen om de werkelijke kosten van een energierenovatie te evalueren. Een goed opgebouwd spreadsheet beschermt beter dan een intuïtie over de locatie.