Der französische Immobilienmarkt durchläuft eine Phase der Umstrukturierung. Die Zinssätze, nach ihrem deutlichen Anstieg, bleiben auf einem Niveau, das die Kreditaufnahmefähigkeit der Haushalte belastet. Parallel dazu verändert der Zeitplan für die energetische Mindestanforderung die Spielregeln für Vermieter: Wohnungen mit der Einstufung G dürfen seit dem 1. Januar 2025 nicht mehr vermietet werden, und die F-Klasse folgt 2028.
Kaufen, verkaufen oder investieren in diesem Kontext setzt voraus, dass man die Parameter beherrscht, die sich in den letzten Jahren geändert haben.
DPE und energetische Mindestanforderung: der Filter, der jedes Immobilienprojekt neu definiert
Bereits bevor man über Budget oder Finanzierung spricht, bestimmt das energetische Leistungsdiagnose (DPE) nun die Machbarkeit eines Projekts. Für einen Käufer bestimmt das Energieetikett die tatsächlichen Erwerbskosten: Eine Immobilie der Klasse F oder G erfordert Renovierungsarbeiten, die in das Gesamtbudget integriert werden müssen, andernfalls kann sie nicht vermietet werden oder es kommt zu einem Wertverlust beim Wiederverkauf.
Für einen Verkäufer ändert die Reform des DPE, die am 1. Januar 2026 in Kraft tritt, die Situation. Einige elektrisch beheizte Wohnungen können ihre Einstufung ohne Renovierungsarbeiten ändern, dank des neuen Koeffizienten, der auf elektrische Energie angewendet wird. Bevor ein Verkaufspreis festgelegt wird, muss überprüft werden, ob ein neues Gutachten oder eine aktualisierte Bescheinigung erforderlich ist. Plattformen wie https://ambitionimmo.fr/ ermöglichen es, diese Überlegungen im Vorfeld eines Verkaufs oder Kaufs zu strukturieren.
Der regulatorische Zeitplan endet hier nicht. Wohnungen der Klasse E werden ab 2034 von der Vermietung ausgeschlossen sein. Ein Investor, der heute eine Immobilie der Klasse E kauft, um sie zu vermieten, hat ein Zeitfenster, aber es wird kleiner. Die Bruttomietrendite reicht nicht mehr aus, um eine Investition zu bewerten: Man muss die geschätzten Kosten für die Anpassungsarbeiten und das Risiko von Leerständen während der Arbeiten hinzuzufügen.
Immobilienkaufbudget: was die Kreditaufnahmefähigkeit nicht sagt
Die Kreditaufnahmefähigkeit bleibt der Ausgangspunkt jedes Kaufprojekts. Sie wird auf der Grundlage des Nettoeinkommens, der wiederkehrenden Ausgaben und des maximalen Verschuldungsgrades, den die Banken akzeptieren, berechnet. Diese Berechnung ergibt eine theoretische Obergrenze.
Das Problem ist, dass diese Obergrenze nicht das tatsächliche Budget widerspiegelt. Mehrere Posten reduzieren die tatsächlich verfügbare Summe für die Immobilie selbst:
- Die Notarkosten, die einen erheblichen Teil des Preises im Altbau ausmachen, im Neubau jedoch geringer sind
- Die Kosten für energetische Renovierungsarbeiten, die bei alten Immobilien der Klasse D oder darunter nahezu systematisch anfallen
- Die Kosten für die Darlehensgarantie (Hypothek oder Bürgschaft) und die Kreditnehmerversicherung, deren Gewicht je nach Alter und Gesundheitszustand variiert
- Die mögliche Notwendigkeit, ein Notgroschen zu behalten, was einige Institutionen ausdrücklich verlangen
Ein Kaufbudget wird erstellt, indem diese Posten von der leihbaren Summe abgezogen werden, nicht indem man sie nach der Unterzeichnung des Vorvertrags entdeckt. Der klassische Fehler besteht darin, nach Immobilien zum Höchstpreis seiner Kreditaufnahmefähigkeit zu suchen, ohne Spielraum für diese Nebenkosten.
Renovierungsbeihilfen: engere Bedingungen
Käufer, die auf MaPrimeRénov’ zählen, um einen Teil der Arbeiten zu finanzieren, müssen die aktuellen Anspruchsvoraussetzungen überprüfen. Ab dem 30. September 2025 können nur noch Wohnungen der Klassen E, F oder G vor den Arbeiten von einem begleiteten Verfahren zur umfassenden Renovierung in Einfamilienhäusern profitieren. Eine Immobilie der Klasse D hat keinen Anspruch mehr auf diese Maßnahme, was die Rentabilitätsberechnung eines Kaufs mit Renovierungsarbeiten verändert.
Der theoretische Betrag der Beihilfen, der auf den Simulationsrechnern angezeigt wird, entspricht nicht immer dem tatsächlich ausgezahlten Betrag. Die Haushaltsmittel von MaPrimeRénov’ wurden gekürzt, und die Bearbeitungszeiten können den Zeitplan des Projekts verlängern.
Immobilienverkauf: den Preis in einem sich korrigierenden Markt festlegen
Auf Verkäuferseite bleibt die Versuchung, sich auf die vor zwei oder drei Jahren geltenden Preise zu beziehen. Die Transaktionen werden heute oft zu Preisen abgeschlossen, die unter den ursprünglichen Schätzungen der Eigentümer liegen, insbesondere in den Gebieten, in denen das Angebot gewachsen ist.
Zwei Faktoren beeinflussen die Preisfestlegung. Der erste ist das DPE-Etikett der Immobilie: Eine Wohnung der Klassen F oder G erfährt einen Abschlag, den die Käufer systematisch in ihr Angebot einbeziehen, da sie die Kosten für die Normenfinanzierung tragen müssen. Der zweite ist die Dauer der Verkaufszeit. Eine um einige Prozent überbewertete Immobilie bleibt länger auf dem Markt, was schließlich das Misstrauen potenzieller Käufer weckt.
Der Verhandlungsspielraum variiert je nach geografischem Gebiet. In angespannten Zonen bleibt er bei korrekt geschätzten und energetisch in gutem Zustand befindlichen Immobilien begrenzt. In entspannten Zonen oder bei energieintensiven Immobilien kann er ausgeprägter sein. Ein Verkäufer, der jede Verhandlung zu einer Immobilie der Klasse G ablehnt, riskiert, dass seine Immobilie mehrere Monate stagniert.
Mietinvestition: abwägen zwischen Rendite und regulatorischen Anforderungen
Die Mietinvestition bleibt eine der bevorzugten Anlageformen der Franzosen, aber der regulatorische Rahmen hat die Analysegrundlage tiefgreifend verändert. Der Zeitplan für das Verbot der Vermietung von energieintensiven Wohnungen (G seit 2025, F in 2028, E in 2034) zwingt dazu, langfristig zu denken.
Eine heute zu einem reduzierten Preis gekaufte Immobilie der Klasse F kann auf dem Papier attraktiv erscheinen. Es muss jedoch sichergestellt werden, dass die Renovierungskosten, um mindestens die Klasse E zu erreichen, mit der erwarteten Miete vereinbar sind. Ohne Renovierungsarbeiten wird diese Immobilie in weniger als zwei Jahren nicht mehr vermietbar sein.
Das überarbeitete DPE 2026 kann auch einigen Investoren zugutekommen. Eine elektrisch beheizte Wohnung, deren Etikett sich dank der neuen Berechnungsmethode verbessert, erhält ihre Vermietbarkeit ohne physische Intervention zurück. Zu überprüfen, ob eine Immobilie von dieser Neureklassifizierung betroffen ist, bevor man Renovierungsarbeiten in Angriff nimmt, vermeidet unnötige Ausgaben.
Das Immobilienprojekt, das 2026 realisiert wird, ist nicht das, das aus einer spontanen Entscheidung heraus gestartet wird. Es ist das, das das DPE als zentrale Variable des Budgets integriert, das die Verschärfung der Renovierungsbeihilfen antizipiert und das bereit ist, den gewünschten Preis den tatsächlichen Marktbedingungen gegenüberzustellen. Die energetische Regulierung ist zum wichtigsten Kriterium für die Machbarkeit geworden, noch vor der Lage oder der Fläche.
