O mercado imobiliário francês está passando por um período de reestruturação. As taxas de juros, após um aumento acentuado, permanecem em níveis que afetam a capacidade de empréstimo das famílias. Paralelamente, o calendário de decência energética modifica as regras do jogo para os proprietários locadores: os imóveis classificados como G não podem mais ser alugados desde 1º de janeiro de 2025, e os classificados como F seguirão em 2028.
Comprar, vender ou investir nesse contexto pressupõe dominar parâmetros que mudaram em poucos anos.
DPE e decência energética: o filtro que redefine cada projeto imobiliário
Antes mesmo de falar sobre orçamento ou financiamento, o diagnóstico de desempenho energético condiciona agora a viabilidade de um projeto. Para um comprador, o rótulo energético determina o custo real de aquisição: um imóvel classificado como F ou G implica em obras de renovação a serem integradas no montante total, sob pena de não poder alugá-lo ou sofrer uma desvalorização na revenda.
Para um vendedor, a reforma do DPE que entrou em vigor em 1º de janeiro de 2026 muda a situação. Alguns imóveis aquecidos por eletricidade podem ver seu rótulo evoluir sem obras, graças ao novo coeficiente aplicado à energia elétrica. Antes de fixar um preço de venda, é necessário verificar se um novo diagnóstico ou uma certificação atualizada é necessária. Plataformas como https://ambitionimmo.fr/ permitem estruturar essa reflexão antes de uma venda ou compra.
O calendário regulatório não para por aí. Os imóveis classificados como E estarão sujeitos à proibição de locação a partir de 2034. Um investidor que compra hoje um imóvel classificado como E para alugar tem uma janela de oportunidade, mas ela está se fechando. O rendimento locativo bruto não é mais suficiente para avaliar um investimento: é preciso adicionar o custo estimado das obras de adequação e o risco de vacância locativa durante as obras.
Orçamento de compra imobiliária: o que a capacidade de empréstimo não diz
A capacidade de empréstimo continua sendo o ponto de partida de todo projeto de compra. Ela é calculada a partir da renda líquida, das despesas recorrentes e da taxa de endividamento máxima aceita pelos bancos. Esse cálculo fornece um teto teórico.
O problema é que esse teto não reflete o orçamento real. Vários itens reduzem a soma efetivamente disponível para o imóvel em si:
- Os custos de cartório, que representam uma parte significativa do preço em imóveis antigos, e são menores em imóveis novos
- O custo das obras de renovação energética, que se tornou quase sistemático em imóveis antigos classificados como D ou inferiores
- Os custos de garantia do empréstimo (hipoteca ou fiança) e o seguro do mutuário, cujo peso varia conforme a idade e o estado de saúde
- A possível necessidade de manter uma reserva de emergência, o que alguns estabelecimentos exigem explicitamente
Um orçamento de compra é construído subtraindo esses itens do montante que pode ser emprestado, e não descobrindo-os após a assinatura do compromisso. O erro clássico consiste em procurar imóveis ao preço máximo da capacidade de empréstimo, sem margem para absorver esses custos adicionais.
Apoios à renovação: condições mais restritas
Os compradores que contam com o MaPrimeRénov’ para financiar parte das obras devem verificar as condições de elegibilidade atuais. Desde 30 de setembro de 2025, apenas os imóveis classificados como E, F ou G antes das obras podem se beneficiar do percurso acompanhado para uma renovação de grande escala em casas individuais. Um imóvel classificado como D não dá mais direito a esse dispositivo, o que modifica o cálculo de rentabilidade de uma compra com obras.
O montante teórico das ajudas exibido nos simuladores nem sempre corresponde ao valor realmente pago. Os orçamentos do MaPrimeRénov’ foram reduzidos, e os prazos de processamento podem alongar o calendário do projeto.
Venda imobiliária: fixar o preço em um mercado que corrige
Do lado do vendedor, a tentação de se referir aos preços praticados há dois ou três anos persiste. As transações são concluídas hoje a níveis muitas vezes inferiores às estimativas iniciais dos proprietários, especialmente nas áreas onde a oferta aumentou.
Dois fatores pesam na fixação do preço. O primeiro é o rótulo DPE do imóvel: um imóvel classificado como F ou G sofre uma desvalorização que os compradores integram sistematicamente em suas ofertas, uma vez que terão que financiar a adequação. O segundo é a duração da venda. Um imóvel superavaliado em alguns por cento permanece no mercado por mais tempo, o que acaba gerando desconfiança nos potenciais compradores.
A margem de negociação varia conforme os setores geográficos. Em áreas de alta demanda, ela permanece limitada em imóveis corretamente avaliados e em bom estado energético. Em áreas de baixa demanda ou em imóveis que consomem muita energia, pode ser mais acentuada. Um vendedor que recusa qualquer negociação em um imóvel classificado como G corre o risco de ver seu imóvel estagnar por vários meses.
Investimento locativo: arbitrar entre rendimento e restrições regulatórias
O investimento locativo continua sendo um dos investimentos preferidos dos franceses, mas o quadro regulatório mudou profundamente a grade de análise. O calendário de proibição de locação de imóveis energeticamente ineficientes (G desde 2025, F em 2028, E em 2034) impõe um raciocínio a longo prazo.
Um imóvel classificado como F comprado hoje a um preço desvalorizado pode parecer atraente no papel. É preciso, no entanto, que o custo de renovação para alcançar pelo menos a classe E seja compatível com o aluguel esperado. Sem obras, esse imóvel se tornará não alugável em menos de dois anos.
O DPE 2026 revisado também pode favorecer certos investidores. Um imóvel aquecido por eletricidade cujo rótulo melhora graças ao novo modo de cálculo recupera sua locabilidade sem intervenção física. Verificar se um imóvel está sujeito a essa reclassificação antes de iniciar obras evita despesas desnecessárias.
O projeto imobiliário que se concretiza em 2026 não é aquele que se lança por impulso. É aquele que integra o DPE como variável central do orçamento, que antecipa o endurecimento das ajudas à renovação e que aceita confrontar o preço desejado com as condições reais do mercado. A regulamentação energética tornou-se o primeiro critério de viabilidade, antes mesmo da localização ou da área.
