De Franse vastgoedmarkt bevindt zich in een periode van herschikking. De rentevoeten, na hun aanzienlijke stijging, blijven op niveaus die de leencapaciteit van huishoudens onder druk zetten. Tegelijkertijd verandert de energieprestatie-eis de spelregels voor verhuurders: woningen met een label G kunnen vanaf 1 januari 2025 niet meer worden verhuurd, en de F-labels volgen in 2028.
Kopen, verkopen of investeren in deze context veronderstelt dat men de parameters beheerst die in enkele jaren zijn veranderd.
DPE en energieprestaties: het filter dat elk vastgoedproject herdefinieert
Voordat we het hebben over budget of financiering, bepaalt het energieprestatiecertificaat nu de haalbaarheid van een project. Voor een koper bepaalt het energie-label de werkelijke acquisitiekosten: een goed met een label F of G vereist renovatiewerkzaamheden die in de totale begroting moeten worden opgenomen, anders kan het niet worden verhuurd of zal het een waardevermindering bij verkoop ondervinden.
Voor een verkoper verandert de hervorming van het DPE, die op 1 januari 2026 van kracht wordt, de situatie. Bepaalde woningen die elektrisch verwarmd worden, kunnen hun label zonder werkzaamheden verbeteren, dankzij de nieuwe coëfficiënt die op elektrische energie wordt toegepast. Voordat een verkoopprijs wordt vastgesteld, moet worden gecontroleerd of een nieuw diagnosticerapport of een bijgewerkte verklaring nodig is. Platforms zoals https://ambitionimmo.fr/ helpen om deze reflectie voorafgaand aan een verkoop of aankoop te structureren.
De regelgeving stopt daar niet. Woningen met een label E zullen vanaf 2034 onder de verhuurverbod vallen. Een investeerder die vandaag een goed met label E koopt om te verhuren, heeft een venster, maar dit wordt kleiner. Het bruto huurrendement is niet langer voldoende om een investering te evalueren: daar moet de geschatte kosten van de conformiteitswerkzaamheden en het risico van leegstand tijdens de werkzaamheden bij worden opgeteld.
Aankoopbudget vastgoed: wat de leencapaciteit niet zegt
De leencapaciteit blijft het vertrekpunt van elk aankoopproject. Deze wordt berekend op basis van netto-inkomsten, terugkerende lasten en de maximale schuldenlast die door de banken wordt geaccepteerd. Deze berekening geeft een theoretisch plafond.
Het probleem is dat dit plafond niet het werkelijke budget weerspiegelt. Verschillende posten verminderen het bedrag dat daadwerkelijk beschikbaar is voor het goed zelf:
- De notariskosten, die een aanzienlijk deel van de prijs in de bestaande bouw uitmaken, en lager zijn in de nieuwbouw
- De kosten van energie-renovatie, die bijna standaard zijn voor oudere woningen met een label D of lager
- De kosten van de leninggarantie (hypotheek of borg) en de kredietverzekering, waarvan het gewicht varieert afhankelijk van de leeftijd en de gezondheidstoestand
- De mogelijke noodzaak om een noodspaarpot aan te houden, wat sommige instellingen expliciet vereisen
Een aankoopbudget wordt opgebouwd door deze posten van het leenbedrag af te trekken, niet door ze pas na de ondertekening van de compromis te ontdekken. De klassieke fout is om naar woningen te zoeken die het prijsplafond van de leencapaciteit bereiken, zonder ruimte om deze bijkomende kosten op te vangen.
Hulp bij renovatie: striktere voorwaarden
Kopers die rekenen op MaPrimeRénov’ om een deel van de werkzaamheden te financieren, moeten de huidige voorwaarden voor geschiktheid controleren. Sinds 30 september 2025 komen alleen woningen met een label E, F of G voor werkzaamheden in aanmerking voor het begeleide traject voor een omvangrijke renovatie in een eengezinswoning. Een goed met label D geeft geen recht meer op dit systeem, wat de berekening van de rentabiliteit van een aankoop met werkzaamheden verandert.
Het theoretische bedrag van de subsidies dat op de simulators wordt weergegeven, komt niet altijd overeen met het daadwerkelijk uitbetaalde bedrag. De budgetten van MaPrimeRénov’ zijn verlaagd, en de verwerkingstijden kunnen de tijdlijn van het project verlengen.
Vastgoedverkoop: de prijs vaststellen in een corrigerende markt
Voor verkopers blijft de verleiding om zich te baseren op de prijzen van twee of drie jaar geleden bestaan. Transacties worden vandaag vaak afgesloten op niveaus die lager zijn dan de oorspronkelijke schattingen van de eigenaren, vooral in gebieden waar het aanbod is toegenomen.
Twee factoren wegen op de prijsstelling. De eerste is het DPE-label van het goed: een woning met label F of G ondergaat een waardevermindering die kopers systematisch in hun aanbod opnemen, aangezien ze de kosten voor de normering moeten financieren. De tweede is de duur van de te koopstelling. Een overgewaardeerd goed blijft langer op de markt, wat uiteindelijk wantrouwen bij potentiële kopers opwekt.
De onderhandelingsmarge varieert afhankelijk van de geografische gebieden. In een krappe zone blijft deze beperkt voor goed geschatte en energiezuinige woningen. In een ontspannen zone of voor energie-intensieve woningen kan deze meer uitgesproken zijn. Een verkoper die elke onderhandeling over een goed met label G weigert, loopt het risico dat zijn goed enkele maanden stagneert.
Verhuurinvestering: afwegen tussen rendement en regelgeving
Verhuurinvesteringen blijven een van de favoriete beleggingen van de Fransen, maar het regelgevend kader heeft de analysekaders diepgaand veranderd. De tijdlijn voor het verhuurverbod van energie-intensieve woningen (G vanaf 2025, F in 2028, E in 2034) dwingt tot een langetermijnvisie.
Een goed met label F dat vandaag tegen een verlaagde prijs wordt gekocht, kan op papier aantrekkelijk lijken. Het moet echter wel zo zijn dat de renovatiekosten om minimaal label E te bereiken, in overeenstemming zijn met de verwachte huur. Zonder werkzaamheden wordt dit goed binnen minder dan twee jaar niet meer verhuurbaar.
Het herziene DPE 2026 kan ook in het voordeel van bepaalde investeerders spelen. Een elektrisch verwarmde woning waarvan het label verbetert dankzij de nieuwe rekenmethode, herwint zijn verhuurbaarheid zonder fysieke ingreep. Controleren of een goed onder deze herclassificatie valt voordat men met werkzaamheden begint, voorkomt onnodige uitgaven.
Het vastgoedproject dat in 2026 tot stand komt, is niet degene die op een impuls wordt gelanceerd. Het is degene die het DPE als centrale variabele van het budget integreert, die de verstrakking van de renovatiehulp anticipeert en die accepteert de gewenste prijs te confronteren met de werkelijke marktomstandigheden. De energie regelgeving is de eerste haalbaarheidscriteria geworden, zelfs vóór de locatie of de oppervlakte.
